Что такое rent control / регулирование арендной платы?
I. Введение
Контроль за арендной платой (rent control) — это политика, которая в различных формах применялась в Соединенных Штатах и других странах с целью продвижения доступного жилья для арендаторов.
На самом базовом уровне rent control включает ограничение суммы, которую арендодатели могут взимать за повышение арендной платы при определенных обстоятельствах. Однако эта политика вызвала споры: сторонники утверждали, что это необходимый инструмент для защиты уязвимых слоев населения от недоступной арендной платы, в то время как противники утверждали, что она может препятствовать инвестициям в сдаваемую в аренду недвижимость и усугублять нехватку жилья.
Cтатья “Что такое rent control / регулирование арендной платы в США” призвана предоставить обзор контроля за арендной платой, включая его определение, краткую историю в Соединенных Штатах и текущее состояние законов о контроле за арендной платой в разных частях страны. Кроме того, в статье будут рассмотрены плюсы и минусы контроля за арендной платой, а также альтернативные меры, которые могут помочь решить проблемы с доступным жильем. Цель состоит в том, чтобы обеспечить всестороннее понимание контроля за арендной платой как варианта политики и изучить различные точки зрения на то, как лучше всего решить постоянную проблему доступности жилья.
II. Плюсы и минусы контроля арендной платы
Контроль за арендной платой (rent control) был реализован в различных формах по всей территории Соединенных Штатов в качестве политического решения для решения проблем доступного жилья. Хотя это может принести пользу арендаторам, у него также могут быть недостатки. В этом разделе мы рассмотрим плюсы и минусы контроля арендной платы.
А. Плюсы
- Помогает защитить арендаторов от непозволительного повышения арендной платы. Политика контроля арендной платы может помочь гарантировать, что арендаторы не будут подвергаться повышению арендной платы, которое они не могут себе позволить. Это может быть особенно важно для людей и семей с низким доходом, которые с трудом сводят концы с концами.
- Помогает предотвратить перемещение и джентрификацию в определенных районах: политика контроля арендной платы может помочь предотвратить перемещение постоянных жителей в определенных районах, где повышение арендной платы может привести к джентрификации. Это может помочь сохранить разнообразие и характер районов.
Джентрификация (gentrification) — реконструкция и благоустройство неблагополучных кварталов города.
- Может обеспечить большую стабильность и предсказуемость для арендаторов: политика контроля арендной платы может обеспечить арендаторам большую стабильность и предсказуемость их расходов на жилье. Это может быть особенно полезно для пожилых людей и других лиц с фиксированным доходом, которым необходимо иметь возможность планировать свои расходы.
Б. Минусы
- Может препятствовать новому строительству и усугублять нехватку жилья: политика контроля арендной платы может препятствовать новому строительству арендного жилья и усугублять существующую нехватку жилья. Это связано с тем, что арендодатели могут с меньшей вероятностью инвестировать в новую сдаваемую в аренду недвижимость, если на них распространяются ограничения контроля арендной платы.
- Может привести к сокращению инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость и проблемы с ее обслуживанием. Политика контроля арендной платы также может привести к сокращению инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость, поскольку арендодатели могут быть менее склонны вкладывать средства в техническое обслуживание и улучшения, если они не могут повысить арендную плату для покрытия этих расходов. Это может привести к ухудшению жилищных условий жильцов.
- Может не всегда приносить пользу предполагаемому целевому населению: политика ограничения арендной платы не всегда может приносить пользу предполагаемому целевому населению, например домохозяйствам с низким доходом. Это связано с тем, что политика контроля арендной платы часто приносит пользу постоянным жителям, в том числе лицам и семьям с более высоким доходом, которые смогли обеспечить себе жилье с регулируемой арендной платой. Это может привести к ситуации, когда доступное жилье будет недоступно для тех, кто больше всего в нем нуждается.
В целом политика контроля арендной платы имеет как преимущества, так и недостатки. Директивные органы и заинтересованные стороны должны тщательно учитывать эти факторы при оценке эффективности контроля за арендной платой как варианта политики для решения проблем доступного жилья.
III. Виды контроля арендной платы
Политика контроля за арендной платой / rent control может принимать различные формы, и в разных юрисдикциях могут применяться разные политики для решения проблем доступного жилья. В этом разделе мы рассмотрим два типа политики контроля арендной платы: контроль цен и стабилизация арендной платы.
А. Контроль цен
Контроль цен, также известный как «жесткий» контроль арендной платы, включает ограничение суммы, которую арендодатели могут взимать за повышение арендной платы. Эта политика часто привязана к определенному проценту или формуле, такой как инфляция или другие факторы. В соответствии с политикой контроля над ценами арендодателям обычно запрещается повышать арендную плату выше определенного уровня, даже если рыночные условия в противном случае оправдывали бы более высокую арендную плату.
Политика контроля над ценами часто рассматривается как более ограничительная, чем другие виды политики контроля за арендной платой, поскольку она ограничивает гибкость арендодателей в корректировке арендной платы в зависимости от рыночных условий. Это может затруднить арендодателям содержание и улучшение сдаваемой в аренду недвижимости, что может привести к ухудшению качества жилья.
Б. Стабилизация арендной платы
Стабилизация арендной платы, также известная как «мягкий» контроль арендной платы, включает ограничение суммы, на которую арендодатели могут увеличивать арендную плату каждый год. Эта политика часто предназначена для обеспечения некоторой защиты арендаторов от значительного повышения арендной платы, а также позволяет арендодателям вносить коррективы в ответ на рыночные условия.
| Rent Stabilization | Permitted Rent Increase |
|---|---|
| New York City, NY | 1.5% – 2.75% |
| San Francisco, CA | 0.6% – 1.6% |
| Los Angeles, CA | 3% |
| Seattle, WA | 4.5% |
| Washington, DC | 2% – 4% |
В соответствии с политикой стабилизации арендной платы арендодателям обычно разрешается ежегодно повышать арендную плату на определенный процент. Этот процент может быть связан с инфляцией или другими факторами, и на него могут распространяться дополнительные ограничения на выселение или другие меры защиты жильцов.
Политика стабилизации арендной платы часто рассматривается как менее ограничительная, чем политика контроля над ценами, поскольку она дает арендодателям некоторую гибкость в корректировке арендной платы в зависимости от рыночных условий. Тем не менее, они все же могут обеспечить некоторую защиту арендаторов от значительного повышения арендной платы, что поможет обеспечить доступность жилья для домохозяйств с низким и средним уровнем дохода.
В целом различные виды политики контроля арендной платы могут быть более или менее эффективными в зависимости от местных рыночных условий и других факторов. Политики должны тщательно взвешивать плюсы и минусы различных вариантов политики при выборе наилучшего подхода для своего сообщества.
IV. Законы о контроле за арендной платой в разных городах и штатах
Политика контроля арендной платы реализуется на уровне штата и на местном уровне, а это означает, что политика может сильно различаться в разных юрисдикциях. В этом разделе мы представим обзор законов о контроле за арендной платой в разных частях страны и изучим, как законы о контроле за арендной платой различаются в зависимости от штата и местной юрисдикции.
Политика контроля арендной платы / rent control чаще всего встречается в крупных городских районах с высокой стоимостью жилья, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Лос-Анджелес. Эта политика часто принимает форму стабилизации арендной платы, которая ограничивает сумму, на которую арендодатели могут увеличивать арендную плату каждый год.
Однако политика регулирования арендной платы не ограничивается этими областями. Например, в 2019 году в штате Орегон был принят закон о контроле за арендной платой, который ограничивает повышение арендной платы до 7% плюс инфляция в год. Точно так же в штате Калифорния в 2019 году был принят закон о контроле за арендной платой, который ограничивает увеличение арендной платы на уровне 5% плюс инфляция в год.
В то время как некоторые штаты внедрили политику контроля арендной платы в масштабах штата, другие запретили местным юрисдикциям проводить такую политику. Например, в штате Техас запрещена местная политика контроля арендной платы, а в штате Массачусетс разрешена местная политика контроля арендной платы, но только для зданий, построенных до 1974 года.
Недавние тенденции и изменения в законах о контроле за арендной платой были неоднозначными. Некоторые юрисдикции, такие как Орегон и Калифорния, внедрили новую политику контроля за арендной платой в ответ на рост стоимости жилья и опасения по поводу доступности жилья. Другие юрисдикции, такие как Нью-Гемпшир и Вашингтон, недавно отменили существующие правила контроля за арендной платой.
В целом законы о контроле за арендной платой сильно различаются в разных юрисдикциях, а последние тенденции и изменения неоднозначны. Разработчики политики и заинтересованные стороны должны тщательно взвесить плюсы и минусы различных вариантов политики при оценке эффективности контроля за арендной платой как политического решения для решения проблем доступного жилья в своем сообществе.
V. Альтернативы контролю за арендной платой
Хотя политика контроля за арендной платой является одним из подходов к решению проблем доступного жилья, существуют и другие варианты политики, которые также могут быть эффективными. В этом разделе мы рассмотрим некоторые альтернативные политики, которые могут помочь решить проблемы с доступным жильем.
Одной из альтернативных политик является инклюзивное зонирование, которое требует, чтобы застройщики выделяли определенный процент квартир в новостройках для доступного жилья. Эта политика может помочь обеспечить, чтобы новое жилищное строительство включало объекты, доступные по цене домохозяйствам с низким и средним уровнем доходов, что может способствовать увеличению общего предложения доступного жилья.
Другой альтернативной политикой являются жилищные ваучеры, которые предоставляют финансовую помощь домохозяйствам с низким доходом, помогая им позволить себе жилье по рыночным ценам. Жилищные ваучеры можно использовать в рамках различных программ, таких как федеральная программа ваучеров на выбор жилья, и они могут предоставить домохозяйствам гибкость в выборе места проживания.
Защита арендаторов — еще один альтернативный вариант политики. Эти правила могут включать такие вещи, как требование к арендодателям уведомлять арендаторов перед выселением, ограничение причин, по которым арендаторы могут быть выселены, и запрет арендодателям дискриминировать арендаторов на основании их источника дохода.
Другие меры, которые могут помочь решить проблемы доступного жилья, включают финансирование строительства доступного жилья, льготы по налогу на имущество для домовладельцев с низкими доходами и меры, способствующие развитию, ориентированному на транзит.
В целом, хотя политика контроля за арендной платой может быть эффективной при определенных обстоятельствах, существуют и другие варианты политики, которые также могут быть эффективными для решения проблем доступного жилья. Разработчики политики и заинтересованные стороны должны тщательно взвесить плюсы и минусы различных вариантов политики при оценке наиболее подходящего подхода для своего сообщества.
VI. Заключение
В заключение можно сказать, что контроль арендной платы (rent control) — это инструмент политики, который имеет как преимущества, так и недостатки. С одной стороны, контроль за арендной платой может обеспечить стабильность и предсказуемость для арендаторов и помочь защитить их от непозволительного повышения арендной платы. Контроль арендной платы также может помочь предотвратить перемещение и джентрификацию в определенных районах. С другой стороны, контроль за арендной платой может препятствовать новой застройке и усугублять нехватку жилья, а также приводить к сокращению инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость и проблемам с эксплуатацией. Контроль над арендной платой не всегда может принести пользу предполагаемому целевому населению.
Политики и заинтересованные стороны должны учитывать потенциальные преимущества и недостатки контроля за арендной платой при оценке его роли в решении проблем доступного жилья в их сообществе. Им также следует рассмотреть альтернативные варианты политики, такие как инклюзивное зонирование, жилищные ваучеры и защита арендаторов, которые также могут быть эффективными в решении проблем доступного жилья.
В заключение, хотя контроль за арендной платой может быть эффективным политическим решением в определенных обстоятельствах, его следует тщательно рассматривать наряду с другими вариантами политики, чтобы обеспечить применение наиболее подходящего подхода для решения проблем доступного жилья в данном сообществе.
